آشنایی با مفاهیم تراکم، طبقات مجاز ساخت، خرید تراکم و عقب نشینی ساختمان

تراکم ساختمان چیست؟

 

تراکم ساختمان به میزان اشغال فضای زمین توسط ساختمان و تعداد واحدهای مسکونی یا تجاری در یک واحد مساحت معین اطلاق می‌شود. این مفهوم نشان‌دهنده چگونگی استفاده از فضا در یک منطقه خاص و نسبت میان ساختمان‌ها و مساحت زمین است. تراکم ساختمان معمولاً به صورت واحدهای مسکونی یا تجاری در هر هکتار (در یک هکتار مساحت ۱۰٬۰۰۰ مترمربع) یا به صورت واحد در هر مترمربع اندازه‌گیری می‌شود.

 

تراکم ساختمان می‌تواند از نظر شهرسازی و توسعه شهری اهمیت داشته باشد. تراکم مناسب می‌تواند به بهینه‌تر کردن استفاده از فضا، کاهش نیاز به حمل و نقل زیاد، افزایش بهره‌وری و ایجاد شهرهای پایدار کمک کند. از طرف دیگر، تراکم نامناسب ممکن است منجر به مسائلی نظیر ترافیک زیاد، کاهش کیفیت هوای شه، و احتمالاً افت کیفیت زندگی شهروندان شود.

 

محاسبه تراکم ساختمان معمولاً به صورت نسبت تعداد واحدهای مسکونی یا تجاری به مساحت زمین انجام می‌شود. این میزان نشان دهنده فشار ساختمانی در یک منطقه و تعداد واحدها در یک واحد فضا است.

 

شاخص‌های کنترل تراکم به عنوان ابزارهایی برای نظارت و کنترل استفاده مناسب از فضاهای شهری و تراکم ساختمانی استفاده می‌شوند. این شاخص‌ها به مقدار استفاده‌ی مجاز از زمین، ارتفاع ساختمان‌ها، توزیع فضاهای سبز، و دیگر عوامل مرتبط با توسعه‌های شهری مرتبط هستند. برخی از اصلی‌ترین شاخص‌های کنترل تراکم عبارتند از:

 

1. نسبت سطح زمین به تعداد واحدها (FAR)

FAR نسبت میان مساحت زمین به مجموع مساحت ساختمان‌های موجود را نشان می‌دهد. این شاخص معمولاً به عنوان یک معیار برای ارتفاع ساختمان‌ها و تراکم ساختمانی استفاده می‌شود. اگر FAR بیشتر باشد، نشان‌دهنده تراکم بیشتر و استفاده اشتباه از فضا می‌باشد.

 

2. تعداد واحدها در هر هکتار (DU/ha)

این شاخص تعداد واحدهای مسکونی یا تجاری در هر هکتار زمین را نشان می‌دهد. افزایش تعداد واحدها در هر هکتار نشان‌دهنده تراکم بیشتر است.

 

3. حداکثر ارتفاع ساختمان‌ها

تعیین حداکثر ارتفاع مجاز برای ساختمان‌ها نیز یک روش کنترل تراکم است. این حداکثر ارتفاع معمولاً بر اساس نوع منطقه و نقشه‌های زیرساختی شهری تعیین می‌شود.

 

 

4. نسبت سطح زمین به فضاهای سبز

این نسبت، مقدار فضاهای سبز به کل مساحت زمین را نشان می‌دهد. حفظ یک نسبت معقول از فضاهای سبز به فضاهای ساختمانی به بهبود کیفیت زندگی شهروندان کمک می‌کند.

 

5. حداقل مسافت بین ساختمان‌ها

تعیین یک حداقل مسافت بین ساختمان‌ها نیز می‌تواند به کنترل تراکم و افزایش امکانات مشترک منطقه کمک کند.

 

شاخص‌های فوق به عنوان ابزارهای مدیریت شهری و توسعه پایدار مطرح هستند و بر اساس شرایط خاص هر شهر و اهداف مورد نظر، ممکن است تعداد و نوع آن‌ها متغیر باشد.

 

 

طبقات مجاز یک ساختمان

 

طبقات مجاز یک ساختمان به تعداد طبقاتی اشاره دارد که می‌توان در یک ساختمان به صورت قانونی و با رعایت مقررات ساختمانی احداث کرد. هر شهر یا منطقه ممکن است دارای مقررات خاص خود درباره تعداد طبقات ساختمان باشد که بسته به نوع استفاده از ساختمان، نظام معماری، نظرات مسئولین شهرسازی، و قوانین محلی متفاوت باشد. اما در کل، طبقات مجاز به شرایط مختلفی وابسته می‌شوند.

 

در برخی مقررات ساختمانی، به چندین نکته توجه می‌شود:

 

1. استفاده مجاز از زمین

مقررات ممکن است تعیین کننده باشند که در یک منطقه خاص چه تعداد طبقه می‌توان احداث کرد و این وابسته به مقدار مساحت زمین و نوع استفاده مجاز از زمین است.

 

2. نوع ساختمان

نوع ساختمان (مسکونی، تجاری، اداری و غیره) می‌تواند نقش مهمی در تعیین تعداد طبقات مجاز داشته باشد. برای مثال، در برخی مناطق ممکن است مقررات متفاوتی برای ساختمان‌های مسکونی و تجاری وجود داشته باشد.

 

 

3. زیرساخت‌ها و امکانات عمومی

مقررات ممکن است تعیین کننده باشند که ساختمان‌ها باید حداقل چه تعداد پارکینگ، نمای خارجی، ایمنی‌ها و سایر امکانات عمومی را داشته باشند. این موارد ممکن است تعداد طبقات مجاز را تحت تأثیر قرار دهند.

 

4. پیشنهادات شورای شهر

در بعضی موارد، شورای شهر یا شهرداری و سازمان های مرتبط ممکن است دارای نظرات خاصی درباره تعداد طبقات مجاز باشند که باید رعایت شود.

 

 

فرمول محاسبه تراکم ساختمان

 

تراکم ساختمان (Floor Area Ratio یا به اختصار FAR) توسط نسبت میان مساحت ساختمان به مساحت زمین محاسبه می‌شود. فرمول محاسبه FAR به صورت زیر است:

 

تراکم ساختمان = (مساحت کل زیربنای ساختمان ÷ مساحت زمین) * ۱۰۰

 

مساحت ساختمان معمولاً به مجموع مساحت طبقات مختلف ساختمان (بدون در نظر گرفتن فضاهای نمایشی نظیر پارکینگ) اشاره دارد. این مقدار در واحد مترمربع یا فوت مربع اندازه‌گیری می‌شود.

 

مساحت زمین نیز مساحت کل زمین مورد بررسی را نمایش می‌دهد. این مقدار نیز در واحد مترمربع یا فوت مربع اندازه‌گیری می‌شود.

 

با محاسبه این نسبت FAR، می‌توانید درک کنید که چه مقدار از زمین به عنوان ساختمان استفاده شده و تا چه اندازه تراکم ساختمانی در یک منطقه اتفاق افتاده است. ارزیابی FAR به شما کمک می‌کند تا بفهمید آیا ساختمان‌ها به مقدار مجاز در ارتفاع و حجم ساختمانی احداث شده‌اند یا خیر.

 

 

خرید تراکم اضافی

 

موضوع خرید تراکم مازاد به عنوان یک پروژه یا سرمایه‌گذاری مستقل، ممکن است به چالش‌ها و مسائل مختلفی برخورد کند. این امر وابسته به مسائل مربوط به قوانین شهرسازی، تصمیمات شورای شهر و اراده مالکان زمین می‌باشد. در اینجا چند نکته کلی ذکر شده است که برای خرید تراکم مازاد در مشهد یا هر شهر دیگری باید در نظر گرفته شود:

 

 

1. بررسی قوانین و مقررات

بررسی دقیق قوانین شهرسازی و مقررات مرتبط با تراکم ساختمانی در منطقه مشخصی از اهمیت بالایی برخوردار است. در ایران، این مقررات ممکن است توسط شهرداری، شورای شهر یا ادارات مربوطه تعیین شوند.

 

2. مذاکره با مالکان زمین

مذاکره با مالکان زمین به عنوان قدمی اساسی برای خرید تراکم مازاد می‌آید. نیاز به اطمینان از توافقات مالی، شرایط توسعه، و حقوق استفاده از زمین برای انجام پروژه می‌باشد.

 

3. تحلیل مالی

انجام یک تحلیل مالی دقیق بر اساس اطلاعات مرتبط با پروژه، هزینه‌ها و سودآوری ممکن است کمک کند تا شما بهترین تصمیمات را برای خرید تراکم مازاد بگیرید.

 

4. مشاوره حقوقی و فنی

 دریافت مشاوره از مشاور املاک معتبر، افراد حقوقی و متخصصان شهرسازی و ساختمانی به شما کمک می‌کند تا به مسائل حقوقی و فنی مرتبط با پروژه توجه کنید.

 

5. توافقات با شورای شهر

  اگر پروژه به موافقت شهرداری یا شورای شهر نیاز دارد، توافق و مذاکرات با این نهاد بسیار اهمیت دارد.

 

6. حصول مجوزها

معمولاً برای شروع هر پروژه ساختمانی، نیاز به حصول مجوزهای لازم از مقامات محلی و شهرداری دارید. این مجوزها ممکن است شامل مجوز ساخت، مجوز تغییر کاربری و مجوزهای دیگر باشند.

 

7. توافقات نهایی و اجرای پروژه

پس از انجام تمام مراحل مذاکرات، تحلیل‌ها و حصول مجوزها، می‌توانید به توافقات نهایی بپردازید و پروژه را شروع کنید.

 

توجه داشته باشید که خرید تراکم مازاد ممکن است هزینه‌های زیادی داشته باشد و همچنین با چالش‌ها و ریسک‌هایی همراه باشد. بنابراین، مطالعه دقیق و مشاوره با تخصص‌های مرتبط پیشنهاد می‌شود.

 

 

عقب نشینی ساختمان

 

عقب‌نشینی ساختمان به اختصار موقعیت زنجیره‌ای یا موقعیت پیش‌روی یک ساختمان نسبت به خط مرز یا خط تعیین شده‌ای از جلوی ساختمان یا حتی دیگر ساختمان‌ها یا حاشیه‌ها اشاره دارد. این اصطلاح ممکن است در زمینه شهرسازی و معماری به کار رود.

 

 

عقب‌نشینی ساختمان ممکن است به دلایل مختلف صورت گیرد:

 

1. مراعات استانداردها و قوانین

در بسیاری از مناطق، قوانین و استانداردهای شهرسازی نقش بزرگی در تعیین مرزها و حداقل فاصله‌ها بین ساختمان‌ها دارند. عقب‌نشینی ساختمان ممکن است برای رعایت این استانداردها صورت گیرد.

 

2. حفظ نورپردازی و دسترسی به نور خورشید

معمولاً در طراحی ساختمان‌ها، عقب‌نشینی جهت حفظ نورپردازی و دسترسی به نور خورشید برای ساختمان‌ها مدنظر قرار می‌گیرد. این امر به بهبود کیفیت زندگی داخلی ساختمان و کاهش نیاز به نور مصنوعی کمک می‌کند.

 

3. آسایش و زیبایی منظر

عقب‌نشینی ساختمان ممکن است جهت ایجاد یک فضای آسایشی، زیبا و سازگار با محیط اطراف صورت گیرد.

 

4. پارکینگ و امکانات دسترسی

در برخی موارد، عقب‌نشینی ساختمان به عنوان یک فضای پارکینگ یا دسترسی به ساختمان برای خودروها یا افراد مورد استفاده قرار می‌گیرد.

 

5. موقعیت‌گذاری استراتژیک

در برخی موارد، عقب‌نشینی ساختمان به منظور ایجاد یک موقعیت استراتژیک در محیط اطراف، دید خوب یا فضاهای خصوصی می‌باشد.

 

6. تعریض کوچه یا خیابان

به عنوان مثال، در امور شهرسازی، عقب‌نشینی ساختمان ممکن است در مواردی که حفظ یک خط معماری یا ایجاد فضاهای باز عمومی مورد تأکید است، به کار رود. یکی از این موارد می تواند عقب نشینی جهت افزایش عرض پیاده رو، کوچه و یا خیابانی باشد که ساختمان در آن واقع شده است. این گزینه بسیار وابسته به شرایط محلی، نظرات شهرداری و استانداردهای شهرسازی می باشد.